+421 2 32 199 190
 +421 917 820 062
Nájom bytu – možnosti ukončenia nájmu

Nájom bytu – možnosti ukončenia nájmu

Nájom bytu – možnosti ukončenia nájmu
16. Apríl 2020

Ste nájomcom bytu a súčasný byt je už pre Vás nevyhovujúci a chceli by ste si prenajať iný byt, neviete však, ako ukončiť nájom bytu? Znížil sa Vám príjem alebo ste prišli o prácu a hrozí Vám, že nebudete môcť platiť nájomné a preto by ste chceli nájom bytu ukončiť? Neviete, či Vám v dôsledku neplatenia nájomného hrozí, že môžete prísť o byt, ktorý užívate, kedy sa tak môže stať a ako sa môžete brániť?

Ak ste sa dostali do niektorej z uvedených situácií vysvetlíme Vám, akým spôsobom môžete nájom bytu ukončiť a kedy a akým spôsobom môže pre neplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia (tzv. energie) ukončiť nájom bytu prenajímateľ a ako sa proti tomu môžete brániť.

Ukončenie nájmu uplynutím času dojednania

Ak bol nájom bytu dojednaný na dobu určitú, nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný.  Na dobu určitú je vždy dojednaný tzv. krátkodobý nájom bytu. Ide o nájom, ktorý mohol vzniknúť len nájomnou zmluvou uzavretou po 1. máji 2014, kedy nadobudol účinnosť zákon o krátkodobom nájme bytu.

Pred uplynutím dohodnutej doby, môže aj nájom dohodnutý na dobu určitú, zaniknúť iným spôsobom (dohodou, výpoveďou, odstúpením od zmluvy), a to nezávislé od toho, či ide o krátkodobý alebo iný nájom bytu.

Ukončenie nájmu dohodou

Prenajímateľ a nájomca sa predovšetkým môžu na zániku nájmu bytu dohodnúť. Dohoda o zániku nájmu musí byť uzavretá písomne, inak je neplatná. Dohodou nájom bytu zaniká dňom uvedeným v dohode, t.j. dňom, na ktorom sa prenajímateľ a nájomca dohodnú.

Ukončenie nájmu výpoveďou

Ďalším zo spôsobom zániku nájmu bytu je výpoveď. Vypovedať nájom môže tak nájomca, ako aj prenajímateľ. Výpoveď musí byť daná písomne, inak je neplatná a musí sa doručiť druhej zmluvnej strane, t.j. tomu, komu je určená.

Nájomca môže vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu. Vypovedať krátkodobý nájom bytu môže nájomca len z dôvodov uvedených v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo z dôvodov, na ktorých sa dohodol s prenajímateľom v nájomnej zmluve. V zmluve o krátkodobom nájme bytu si nájomca a prenajímateľ môžu síce dohodnúť dôvod, pre ktorý môže nájomca nájom bytu vypovedať, musí ísť však o taký výpovedný dôvod, pre ktorý v čase výpovede nemožno od nájomcu spravodlivo požadovať, aby s prenajímateľom zotrval v nájomnom vzťahu.

Okrem prípadu dohodnutého v nájomnej zmluve, môže nájomca krátkodobý nájom bytu vypovedať aj vtedy, ak sa skončil jeho pracovný pomer, služobný pomer, štátnozamestnanecký pomer alebo iný obdobný pomer, teda, ak stratil zamestnanie.

Vypovedať krátkodobý nájom bytu môže nájomca ďalej v prípade, ak sa bez jeho zavinenia alebo bez zavinenia osôb, ktoré s ním žijú v byte, stal byt nespôsobilý na bývanie, a taktiež vtedy, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie.

Prenajímateľ môže nájom bytu vypovedať  len z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku a ak ide o krátkodobý nájmu bytu, len z dôvodov uvedených v zákona o krátkodobom nájme bytu alebo dohodnutých v nájomnej zmluve, pričom aj v prípade výpovede danej prenajímateľom musí ísť o taký výpovedný dôvod, pre ktorý v čase výpovede nemožno od prenajímateľa spravodlivo požadovať, aby s nájomcom zotrval v nájomnom vzťahu.

Vypovedať krátkodobý nájom bytu môže prenajímateľ len pre závadné správanie nájomcu alebo osôb, ktoré s ním v byte žijú alebo sa nachádzajú v byte s jeho súhlasom.

Aj v prípade iného, ako krátkodobého nájmu bytu, môže prenajímateľ nájom vypovedať najmä z dôvodu závadného správania sa nájomcu alebo členov jeho domácnosti. Vypovedať nájom bytu však prenajímateľ môže aj z iných v zákone uvedených dôvodov, napr., ak ide o služobný byt, prenajímateľ môže nájom vypovedať, keď nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a pod..

Výpovedným dôvodom na strane prenajímateľa je aj neplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve.

Ak ide o krátkodobý nájom bytu, vypovedať nájom z tohto dôvodu môže prenajímateľ v prípade, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia v dohodnutej výške a v lehote ich splatnosti po čas dlhší ako dva mesiace, a ak nejde o krátkodobý nájmu bytu, za čas dlhší ako tri mesiace.

Krátkodobý nájom bytu môže prenajímateľ vypovedať aj v prípade, ak nájomca nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Vypovedať nájom v takomto prípade prenajímateľ môže len vtedy, ak sa s nájomcom v nájomnej zmluve dohodol na peňažnej zábezpeke, a to vo výške, ktorá nesmie prevýšiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrady za plnenia a peňažná zábezpeka, ktorú nájomca zložil sa znížila v dôsledku toho, že prenajímateľ ju použil na úhradu jeho splatných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu, ktoré mal voči nájomcovi.

Podmienkou platnosti výpovede je, že prenajímateľ predtým, ako dá nájomcovi výpoveď, nájomcu písomne vyzve na doplnenie zábezpeky a nájomca napriek tomu peňažnú zábezpeku nedoplní, a to do jedného mesiaca odo dňa, keď mu bola výzva prenajímateľa doručená.

Ak bola daná výpoveď, a to ktoroukoľvek zmluvnou stranou, nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty.

Pri krátkodobom nájme bytu si dĺžku výpovednej lehoty prenajímateľ a nájomca dohodnú v nájomnej zmluve. Takto dohodnutá výpovedná lehota však nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Zákon o krátkodobom nájme bytu určuje, v ktorých prípadoch výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako pätnásť dní.

Ak nejde o krátkodobý nájom bytu, výpovedná lehote je tri mesiace, prenajímateľ môže určiť nájomcovi dlhšiu výpovednú lehotu. Musí tak však urobiť písomne. Ak tak urobí ústne, platí trojmesačná výpovedná lehota. Ak dal prenajímateľ nájomcovi výpoveď pre neplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia výpovedná lehota sa predĺži o šesť mesiacov, avšak len v prípade, ak nájomca preukáže prenajímateľovi, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, t.j. z dôvodov, ktoré sám nezavinil; to neplatí pri krátkodobom nájme bytu.

Pri krátkodobom nájme bytu výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená tej zmluvnej strane, ktorej je určená, t.j. ktorej sa výpoveď dáva.

V ostatných prípadoch nájmu bytu výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená zmluvnej strane, ktorej je určená. Ak sa však nájomca žalobou podanou na súd domáha neplatnosti výpovede a súd jeho návrh zamietne (výpoveď bola teda daná platne), výpoveď je účinná a nájom bytu skončí až dňom, keď rozhodnutie súdu nadobudne právoplatnosť. To neplatí, ak ide o krátkodobý nájom bytu, kedy výpovedná lehota riadne plynie a jej uplynutím nájom bytu skončí, a to nezávislé od toho, ako súd o neplatnosti výpovede rozhodne, t.j. či určí, že je platná alebo neplatná.

Domáhať sa neplatnosti výpovede z krátkodobého nájmu bytu na súde môže ktorákoľvek zmluvná strana, ktorej bola daná výpoveď v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

V ostatných prípadoch nájmu bytu sa neplatnosti výpovede na súde môže domáhať nájomca bytu, ktorému bola daná výpoveď, a to do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

V súčasnej dobe v súvislosti so šírením COVID-19, boli prijaté viaceré opatrenia a jedným z nich je prijatie zákona č. 62/2020 Z.z., ktorý sa vzťahuje aj na lehoty, v ktorých možno neplatnosť výpovede uplatniť na súde. V zmysle tohto zákona od 27. marca 2020 do 30. apríla 2020 neplynie lehota na podanie žaloby o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Tzn., že ak výpoveď z nájmu bytu bola alebo bude daná v čase od 27. marca 2020 do 30. apríla 2020, lehota na podanie žaloby o určenie neplatnosti výpovede začne plynúť až 1. mája 2020. Nie je však vylúčené, že táto lehota bude v závislosti od šírenia COVID -19 predĺžená.

Ukončenie nájmu odstúpením od zmluvy

Nájom bytu zaniká aj odstúpením od zmluvy. Odstúpením od zmluvy nájom bytu zaniká dňom, keď odstúpenie od zmluvy bolo doručené tej zmluvnej strane, ktorej je určené.

Odstúpiť od zmluvy o krátkodobom nájme bytu môže ktorákoľvek zmluvná strana, musí tak urobiť písomne. Od zmluvy o krátkodobom nájme bytu možno odstúpiť v prípadoch dohodnutých v nájomnej zmluve alebo z dôvodov ustanovených zákonom.

Nájomca je oprávnený od zmluvy o krátkodobom nájme bytu odstúpiť, ak mu prenajímateľ byt neodovzdal v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, porušenie ktorých by inak zakladalo právo prenajímateľa vypovedať nájom.

Rovnako ako neplatnosti výpovede aj neplatnosti odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu sa možno domáhať na súde, a to za tých istých podmienok a v tej istej lehote ako neplatnosti výpovede. Aj v prípade odstúpenia od zmluvy, platí opatrenie prijaté v súvislosti so šírením COVID-19, pokiaľ ide o plynutie lehoty na podanie žaloby na súd.

V ostatných prípadoch nájmu bytu môže od nájomnej zmluvy odstúpiť len nájomca, a to len z dôvodov ustanovených v zákone.

Nájomca bytu je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak mu bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na bývanie alebo ak sa neskôr stane nespôsobilým na bývanie bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť, teda ak nespôsobilosť bytu na bývanie nespôsobil svojím správaním nájomca alebo osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.

Odstúpiť od zmluvy o nájme bytu má nájomca právo aj vtedy, ak je byt alebo jednotlivé miestnosti bytu zdraviu závadný. Toto právo môže nájomca uplatniť aj vtedy, ak o zdravotnej závadnosti bytu alebo jeho miestností vedel už pri uzavretí nájomnej zmluvy.

V prípade, ak ste sa dostali do situácie, že chcete ukončiť nájom bytu a potrebujete vypracovať dohodu o zániku nájmu bytu, výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy alebo naopak, bola Vám daná výpoveď, s ktorou nesúhlasíte a potrebujete odbornú právnu pomoc alebo ak máte akékoľvek problémy týkajúce sa nájmu bytu alebo potrebujete vypracovať kvalitnú zmluvu o nájme bytu, kontaktujte nás elektronicky na adrese: office@gkg.sk.

Kontaktujte nás

Sídlo kancelárie

Štefánikova 14
811 05 Bratislava

mob: +421 917 820 062
tel: +421 2 32 199 190
fax: +421 2 32 199 191
e-mail: agara@gkg.sk

Pobočky kancelárie

Nitrianska Blatnica č.126
956 05 Nitrianska Blatnica
(okres Topoľčany)

mob: +421 917 820 062
e-mail: agara@gkg.sk

Trenčianska cesta 603
957 01 Bánovce nad Bebravou

tel: +421 /3 853 134 09
mob: +421 908 795 986
e-mail: agara@gkg.sk